GUIDA ALLA MEDIAZIONE CONDOMINIALE OBBLIGATORIA

Le controversie condominiali oggetto di mediazione
Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

Sono oggetto di mediazione:

> Le cause tra il condominio e il singolo condomino

> Le cause tra il condominio e l’amministratore
> Le cause tra il condominio e i terzi

Rientrano in mediazione tutte le controversie in tema di condominio, nessuna esclusa:
- impugnazione delle delibere.
- controversia fra condomino e condominio per errata esposizione dei costi e dei riparti in contabilità condominiale
- controversia in materia di tabelle millesimali
- controversia in materia di disconoscimento di spese urgenti anticipate dal singolo condomino e conseguente non approvazione del rendiconto condominiale
- controversia in materia di diritto di accesso agli atti, esibizione dei documenti condominiali e attività di verifica in tutela dei titolari di diritti reali e di godimento
- controversia in materia di gestione delle rate e delle scadenze ordinarie e straordinarie
- materie obbligatorie perché rientranti nell’area delle controversie condominiali / locazioni / comodato
- controversia in materia di spese condominiali gravanti sul conduttore
- controversia fra condominio e amministratore per responsabilità professionale
- L’opposizione al decreto ingiuntivo effettuata per morosità del condomino
- materie non obbligatorie perché rientranti nell’area della prestazione d’opera intellettuale e del rapporto contrattuale di mandato o nell’area dell’appalto di beni e servizi
- gestione dei rapporti con i fornitori rispetto all’esecuzione dei contratti e dei servizi affidati

Come avviare una mediazione in materia di condominio
La domanda di mediazione può essere presentata dall’Amministratore del Condominio ovvero da tutti i condomini o da un singolo condomino.
A norma dell'art. 23 del Codice di procedura civile, la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio.
Se la domanda di mediazione è promossa dall’Amministratore, quest'ultimo deve essere autorizzato da una delibera assembleare, assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, del Codice Civile.

Il procedimento di mediazione
Al ricevimento della domanda di mediazione il responsabile dell'organismo nomina il mediatore, e fissa la data del primo incontro, inviando le notifiche alle parti.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera assembleare, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.


Gli incontri di mediazione
Agli incontri di mediazione possono partecipare i condomini personalmente e/o l'amministratore (previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice) assistiti da un avvocato di loro fiducia.
Durante l'incontro di mediazione, le parti espongono al mediatore le ragioni della controversia. Insieme a lui discutono, individuano e confrontano i propri interessi, allo scopo di pervenire ad una soluzione condivisa utile al raggiungimento di un accordo.
Il mediatore potrà svolgere delle sessioni separate.
Nelle sessioni separate, ciascuna parte avrà la possibilità di fornire al solo mediatore le informazioni che reputa utili alla risoluzione della controversia, ma che non intende far conoscere all’altra parte.
Le parti, in mediazione, hanno l’opportunità di trattare tutti gli aspetti della controversia, compresi quelli che in Tribunale non troverebbero spazio, ma che spesso sono fondamentali poiché attengono ai loro rapporti interpersonali. Ciò consente di pervenire a soluzioni più durature ed efficaci.


La proposta di mediazione
Tenuto conto degli elementi emersi durante il corso del procedimento, il mediatore ha facoltà di formulare una proposta conciliativa. La proposta deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del D.Lgs n.28/2010, tenendo conto della necessitò per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.


L’accordo di mediazione è titolo esecutivo
L’accordo raggiunto inmediazione ha la stessa efficacia di una sentenza.
Quando tutte le parti in mediazione sono assistite da un avvocato, il verbale di accordo, sottoscritto dalle parti e dagli stessi avvocati, costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione per consegna e rilascio, l’esecuzione degli obblighi di fare e non fare, oltre che per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Gli avvocati attestano e certificano la conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.
In tutti gli altri casi l’accordo allegato al verbale, su istanza di parte, è omologato dal tribunale, e costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione in forma specifica, oltre che per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
L’accordo di mediazione deve essere preventivamente autorizzato dall’assemblea con il citato quorum deliberativo di cui all’art. 1136, secondo comma, del codice.


Agevolazioni fiscali
Oltre all’economicità della mediazione rispetto al contributo unificato dovuto in una causa in Tribunale, il legislatore ha previsto ulteriori benefici fiscali, infatti, tutti gli atti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni altra spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura.
Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro sino alla concorrenza del valore di 50.000 euro.
In caso di successo della mediazione, le parti avranno diritto a un credito d’imposta fino a un massimo di 500 euro per il pagamento delle indennità complessivamente dovute all’organismo di mediazione. In caso di insuccesso della mediazione, il credito d’imposta è ridotto della metà.

Le Tariffe Ismed
Le agevolazioni fiscali unitamente alle convenienti tariffe Ismed, rendono vantaggioso ed economico il ricorso alla mediazione.
> Consulta le tariffe Ismed
     
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